Mieszkanie inwestycyjne może spłacać się samo

Jeszcze dwa lata temu wielu inwestorów mówiło wprost: „na kredyt się już nie da kupić mieszkania na wynajem”. Wysokie stopy procentowe, rekordowe raty i niska dostępność kredytu skutecznie zniechęcały nawet najbardziej doświadczonych graczy. Na rynku dominowało przekonanie, że jedynym rozsądnym ruchem jest czekanie. Czekanie, aż stopy spadną, aż banki poluzują, aż ceny się ustabilizują. Dziś sytuacja zaczyna się odwracać – i to szybciej, niż wielu się spodziewało.

Rada Polityki Pieniężnej ponownie obniżyła stopy procentowe, w listopadzie 2025 roku o 0,25 pkt proc., sprowadzając stopę referencyjną NBP do 4,25%. To już czwarta obniżka w tym roku i wyraźny sygnał, że koszt pieniądza w Polsce wchodzi w nową, łagodniejszą fazę. Co to oznacza dla rynku mieszkaniowego i dla tych, którzy myślą o zakupie mieszkania na wynajem? O tym opowiada Maciej Gołębiewski, ekspert do spraw inwestowania w nieruchomości i twórca dobregonajmu.pl.

Kredyt tanieje – ale nie dla każdego tak samo

Średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych i inwestycyjnych oscyluje dziś w granicach 6,5-7,5%, w zależności od marży banku, rodzaju oprocentowania i profilu klienta. W takich warunkach różnica 0,25 czy 0,5 punktu procentowego ma realne przełożenie na portfel inwestora. Przy kredycie na 500 000 zł to około 100 zł mniej w miesięcznej racie. Jeśli w 2026 roku dojdzie do kolejnych cięć, miesięczna oszczędność może sięgnąć nawet kilkuset złotych. Dla kogoś, kto finansuje zakup mieszkania na wynajem, to często ta kwota decyduje o tym, czy inwestycja się „spina”.

– Chodzi o to, by lokal zarabiał sam na siebie, a inwestor nie dopłacał z własnej kieszeni ani złotówki. Jeśli rata kredytu wynosi na przykład 3200 zł, a czynsz z najmu 3000 zł, nieruchomość jest nierentowna. Każda obniżka stóp procentowych powoduje jednak, że inwestorowi zostaje więcej pieniędzy w kieszeni. Rata maleje o kilkadziesiąt złotych, a inwestycja, która jeszcze wczoraj wymagała dopłat, dziś wychodzi na zero lub zaczyna generować nadwyżkę. To właśnie ten moment, na który zwracam uwagę klientom: kiedy nieruchomość nie tylko rośnie na wartości, ale też pracuje na Twój kapitał – mówi Maciej Gołębiewski.

– Już teraz widzę, że coraz więcej inwestorów kupuje mieszkania tak, by rata kapitałowo-odsetkowa pokrywana była z czynszu najmu. Dziś, przy 30-procentowym wkładzie własnym i rentowności netto rzędu 6%, takie rozwiązanie zaczyna działać. Mieszkanie zarabia na siebie, a inwestor buduje kapitał, który po kilku latach może refinansować lub sprzedać z zyskiem. Przy niższej rentowności, rzędu 3-4%, trzeba wnieść większy wkład własny, żeby utrzymać dodatni cash flow – dodaje.

Stopy procentowe i scenariusze cen do 2030 roku

Dla opłacalności finansowania mieszkania inwestycyjnego kredytem kluczowa jest trajektoria stóp procentowych – to ona decyduje, czy kredyt pracuje dla nas, czy przeciwko nam. Ekspert podkreśla, że w najbliższych latach możliwe są trzy warianty.

Pierwszy,  stopy procentowe spadają do 2-3%, gospodarka rośnie, a popyt na mieszkania napędzają migracje, deficyt lokali i rozwój najmu instytucjonalnego (PRS). Ceny mieszkań rosną o 40-50%. Inwestycje finansowane kredytem są bardzo rentowne.

Drugi, stopy stabilizują się w przedziale 3,5-4%, a rynek rozwija się równomiernie. Ceny rosną o 15-25% do 2030 roku. To scenariusz, w którym inwestycje „się spinają”, ale wymagają zdrowych fundamentów – 30% wkładu własnego i realnej rentowności.

Trzeci,  stopy znów przekraczają 5%, a rynek hamuje z powodu nadpodaży lub spadku popytu kredytowego. Ceny mieszkań stoją w miejscu lub spadają o kilka procent rocznie, a część inwestorów może odnotować ujemny cash flow.

Inwestowanie na kredyt znowu ma sens – ale z głową

Czy w 2025 roku można kupić mieszkanie inwestycyjne, które spłaca się samo? Tak – pod warunkiem, że zakup oparty jest na analizie i realistycznym podejściu. Dzięki obniżkom stóp procentowych, rosnącym czynszom i stabilizującym się cenom nieruchomości, inwestorzy mają znowu szansę na kupno „samospłacającego się” mieszkania. To nie jest jednak powrót do taniego pieniądza sprzed dekady.

– To początek nowej, dojrzalszej fazy rynku, w której liczy się analiza, strategia i długofalowe myślenie– zaznacza Maciej Gołębiewski. – Nie chodzi o to, żeby zgadnąć, co będzie jutro. Chodzi o to, żeby mieć mieszkanie, które będzie zarabiało niezależnie od tego, co się wydarzy. Dlatego tak ważne jest rozsądne podejście do tematu – dodaje.

– Dziś warto inwestować tam, gdzie jest realny popyt na wynajem: w dużych miastach, w dobrze skomunikowanych dzielnicach, a przede wszystkim w segmentach, które są odporne na wahania rynku. Mówię tu o segmencie studenckim – czyli mieszkaniach blisko uczelni, o segmencie pracowniczym – tam, gdzie firmy potrzebują zakwaterowania dla swoich ludzi oraz o segmencie korporacyjnym – wynajmie dla specjalistów i menedżerów, którzy szukają jakości i stabilności. To właśnie te grupy najemców dziś napędzają rynek i sprawiają, że inwestycje znowu zaczynają działać – podsumowuje ekspert.