Maj i czerwiec to moment, w którym rynek najmu zaczyna przygotowywać się do jednego z najgorętszych okresów w roku – sezonu studenckiego. Już teraz rośnie liczba zapytań o mieszkania w największych miastach akademickich, a właściciele analizują strategie cenowe na jesień. Tegoroczny sezon może jednak wyglądać inaczej niż w poprzednich latach.
W Polsce studiuje obecnie ok. 1,25 mln osób, a publiczne akademiki są w stanie pomieścić zaledwie ok. 9 proc. studentów – to ok. 115 tys. miejsc w całym kraju. Według analiz rynku w Polsce brakuje nawet 400 tys. miejsc noclegowych dla studentów. W samej Warszawie deficyt szacowany jest na ok. 60 tys. miejsc. Jednocześnie liczba ofert mieszkań na wynajem rośnie, ale nie oznacza to wcale łatwiejszego rynku – ani dla studentów, ani dla właścicieli mieszkań.
– Rynek najmu studenckiego mocno zmienił się w ostatnich latach. Właściciele mieszkań obawiają się dziś pustostanów i problemów z najemcami, a studenci dużo dokładniej porównują oferty i koszty najmu – mówi Paulina Benda, prezes zarządu SuperApart.
Pokój za 1400 zł, kawalerka nawet za 4800 zł
Największym problemem studentów pozostają koszty najmu. Według danych rynku nieruchomości z I kwartału 2026 r. średni koszt pokoju w Warszawie wynosi już ok. 1394 zł miesięcznie. Kawalerki kosztują średnio od ok. 3200 do nawet 4800 zł (razem z wszystkimi opłatami) – w zależności od standardu i lokalizacji. Średni koszt mieszkania dwupokojowego wynosi ok. 3620 zł, a trzypokojowego ponad 5400 zł. Lukę na rynku wypełniają coraz częściej mikrokawalerki. W tym segmancie mamy mikro mieszkania z osobną księgą wieczystą, które wciąż znajdujemy w starych kamienicach. Powstające budynki komercyjne z małymi lokalami na wynajem, oraz pokoje, z osobnymi łazienkami i aneksami kuchennymi pełniące generalnie funkcje małych mieszkań. Taki lokal z kosztami można wynająć już za 2200 – 2500 zł i jest to ciekawa alternatywa dla młodego człowieka na pierwsze samodzielne mieszkanie.
W innych największych miastach akademickich sytuacja wygląda podobnie:
– Kraków i Wrocław – ok. 3000 zł mediany najmu mieszkania,
– Gdańsk – ok. 3000 zł,
– Poznań – ok. 2600 zł,
– Łódź – ok. 2100 zł.
Dla wielu studentów i ich rodzin oznacza to konieczność współdzielenia mieszkań i szukania lokali poza ścisłymi centrami miast.
– Jeszcze kilka lat temu student brał praktycznie każde mieszkanie. Dziś rynek jest dużo bardziej konkurencyjny – liczy się standard, dobra komunikacja, szybki internet, możliwość pracy lub nauki zdalnej, a także dobry kontakt z właścicielem lub zarządcą. Jednocześnie właściciele dużo ostrożniej podchodzą do wyboru najemców – podkreśla Paulina Benda.
Mieszkań jest więcej, ale dobre oferty szybko znikają
Choć rynek najmu nadal pozostaje bardzo aktywny, sytuacja różni się od tej sprzed kilku lat. Według danych 300Gospodarki i Otodom Analytics liczba ofert najmu w największych miastach rośnie, a tempo wzrostu czynszów wyraźnie wyhamowało. W samej Warszawie liczba aktywnych ofert najmu w lutym 2026 r. wynosiła ok. 6700 mieszkań.
Po pandemii liczba ofert apartamentów w Warszawie wzrosła nawet o ponad 120 proc., podczas gdy popyt zwiększył się jedynie o ok. 20 proc., co znacząco zwiększyło konkurencję między właścicielami mieszkań.
Nie oznacza to jednak, że studenci mają dziś łatwiejszy wybór. Największym zainteresowaniem nadal cieszą się dobrze skomunikowane mieszkania w rozsądnej cenie, a takie oferty znikają z rynku bardzo szybko.
Czego boją się studenci, a czego właściciele?
Największe obawy studentów i ich rodziców dotyczą dziś:
– ukrytych kosztów i dodatkowych opłat,
– nieuczciwych zapisów w umowach,
– problemów z odzyskaniem kaucji,
– złego standardu mieszkań względem zdjęć,
– fałszywych ogłoszeń i prób wyłudzeń.
Z kolei właściciele mieszkań coraz częściej obawiają się:
– problemów z płatnościami,
– zniszczeń mieszkań,
– konfliktów między współlokatorami,
– pustostanów po sezonie,
– konieczności ciągłego zarządzania najmem.
Dlatego coraz więcej właścicieli oddaje mieszkania w profesjonalne zarządzanie lub korzysta z modeli hybrydowych, łączących różne formy najmu w zależności od sezonu i sytuacji rynkowej.
Coraz więcej właścicieli mieszkań zaczyna traktować najem studencki nie jako „łatwy sezonowy zarobek”, ale usługę wymagającą stałego zarządzania i reagowania na potrzeby najemców.
– Jeszcze kilka lat temu właściciel martwił się głównie o to, czy znajdzie najemcę. Dziś musi myśleć także o standardzie mieszkania, jakości obsługi i konkurencji na rynku. Z kolei studenci oczekują już nie tylko niskiej ceny, ale też przewidywalnych kosztów i bezpieczeństwa najmu – podsumowuje Paulina Benda.
Źródła danych:
GUS, Cushman & Wakefield, CBRE, Nauka w Polsce, HomeRenty 2026, Otodom Analytics 2026, Business Insider Polska 2026, dane SuperApart.
Paulina Benda – przedsiębiorczyni, prezeska zarządu i współwłaścicielka SuperApart oraz współwłaścicielka agencji nieruchomości Grand Properties. Od ponad 20 lat związana z rynkiem nieruchomości, sprzedażą i marketingiem. Zarządza firmą obsługującą ponad tysiąc rezerwacji miesięcznie, rozwijając model FlexRent – elastyczne podejście łączące najem krótkoterminowy i długoterminowy w zależności od sytuacji rynkowej. Specjalizuje się w optymalizacji rentowności portfeli mieszkań oraz profesjonalizacji rynku najmu.
Absolwentka stosunków międzynarodowych na Uniwersytecie Warszawskim, London School of Public Relations oraz programu Leadership ICAN Institute. Doświadczenie zdobywała m.in. jako członkini zarządu Emmerson Realty, dyrektorka rynku pierwotnego w Expander Advisors oraz menedżerka PR i marketingu w sektorze hotelarskim.